【以案釋法】看房后再找其他中介購房是否屬于“跳單”

業(yè)主為了能盡快高價售出房屋，通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，買方利用多家中介公司了解房源信息，那么，委托人接受某家中介公司服務后，又與其他中介公司就相同房產(chǎn)達成交易是否屬于“跳單”行為?委托人需要承擔違約責任嗎?近日，安溪縣人民法院審理的一起案件，對購房人和中介來說，都有很好的借鑒意義。

案情

買了一套二手房 卻被未促成交易的中介起訴

近期，剛喜提新房的小美(化名)還沒高興多久，就被中介公司一紙訴狀告到了法院。

因購房需要，小美到A中介公司(以下簡稱A公司)，簽訂了《購房委托協(xié)議》，約定A公司受小美委托，安排實地看位于安溪縣某處的房產(chǎn)并全力促成購房交易。協(xié)議還約定，如果小美通過其他渠道購得該房產(chǎn)，導致A公司無法收取業(yè)主全額傭金時，應支付誠信違約金。合同簽訂后，A公司未能促成交易。

一個月后，小美通過B經(jīng)紀公司(以下簡稱B公司)與房屋出賣人簽訂《房屋買賣合同》，購買了該處房產(chǎn)，并支付了相應中介費。

A公司認為，小美利用其提供的房源信息繞過公司私下與第三人取得聯(lián)系并購買該房產(chǎn)，小美的行為已構(gòu)成違約，依法應承擔相應的違約責任。于是，A公司向安溪縣人民法院提起訴訟，要求小美支付傭金及違約金。

結(jié)果

客戶未構(gòu)成“跳單” 無需支付傭金和違約金

法院經(jīng)審理認為，案涉房源的出賣人所發(fā)布的房源信息未獨家授權(quán)A公司，小美與A公司簽訂的合同并非全權(quán)委托的獨家代理，小美未利用A公司提供的服務信息，而是通過與其他中介機構(gòu)以合理的成交價和中介費完成交易。

因此，A公司要求小美給付傭金及違約金的訴訟請求，證據(jù)不足，法院不予支持。近日，法院一審判決駁回A公司的訴訟請求。

說法

是否屬于“跳單” 關(guān)鍵看是否惡意逃避中介費

法官介紹，中介“跳單”是房屋中介行業(yè)的術(shù)語，是指委托人接受中介人居間服務后，利用中介人提供的服務或信息，繞開中介人與相對人訂立合同的行為，或者另行委托其他中介人與相對人訂立合同的行為。

根據(jù)《中華人民共和國民法典》第九百六十五條規(guī)定：“委托人在接受中介人的服務后，利用中介人提供的交易機會或者媒介服務，繞開中介人直接訂立合同的，應當向中介人支付報酬。”

“跳單”違約一般包含三個要素：一是委托人接受了中介服務;二是委托人利用中介提供的信息、機會或媒介服務;三是委托人繞過中介人與相對人簽訂合同的行為，或另行委托其他中介人與相對人簽訂合同。因此衡量小美是否存在“跳單”行為的關(guān)鍵在于其是否利用了A公司提供的房源信息、機會等條件。

現(xiàn)實生活中，房屋出賣人為了能盡快高價售出，往往通過多家中介公司掛牌出售同一房屋，買方也是通過多家中介公司了解房源信息。這起案件中，A公司并非該房產(chǎn)的獨家房源，后小美在其他中介公司亦了解到同一房源信息，并通過B公司促成房屋買賣合同后，實際購買該房屋。小美通過正當?shù)耐緩剑诓煌闹薪楣精@取同一房源信息，其有權(quán)選擇報價低或服務更好的中介公司促成房屋買賣合同的成立，這亦是消費者權(quán)益保護法賦予消費者自由選擇權(quán)的體現(xiàn)。因此，小美并未利用A公司提供的信息、機會等條件促成房屋買賣合同的成立，無主觀逃避支付中介費的惡意，其行為不構(gòu)成“跳單”違約。

針對二手房交易市場，法官提醒，中介“跳單”不僅有悖市場交易誠信，還違反法律規(guī)定，不誠信的交易行為可能會增加房屋交易過程中的風險，導致卷入訴訟糾紛中，由此耗費更多的時間、精力和金錢，得不償失。