11月2日，昆明市宣布廢止2017年、2018年出臺(tái)的相關(guān)房地產(chǎn)政策，意味著又一特大城市取消商品房限售限購(gòu)政策。今年9月以來(lái)，國(guó)內(nèi)已有10多個(gè)超大、特大城市調(diào)整優(yōu)化商品房限購(gòu)。

限購(gòu)“松綁”，疊加下半年推出的“認(rèn)房不認(rèn)貸”、二套房首付比例下調(diào)等樓市新政，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生什么影響?本報(bào)記者進(jìn)行了采訪。

多個(gè)二線城市全域放開(kāi)限購(gòu)

在限購(gòu)政策下，居民買(mǎi)房除了要看自己的財(cái)力水平，還要看是否具備購(gòu)房資格。8月25日，浙江嘉興發(fā)布21條房地產(chǎn)新政，明確自措施發(fā)布之日起，不再限制居民家庭購(gòu)房套數(shù)，所有商品住房(含原限售房屋)不再限制轉(zhuǎn)讓。這一做法引起市場(chǎng)廣泛關(guān)注。此后，國(guó)內(nèi)多個(gè)大中城市陸續(xù)出臺(tái)相關(guān)政策，對(duì)原先執(zhí)行的房屋限購(gòu)政策進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整。

有的城市明確取消住房限購(gòu)政策。比如，湖北武漢取消二環(huán)線以內(nèi)住房限購(gòu)政策，江蘇無(wú)錫提出在全市域取消限購(gòu)政策。

多數(shù)熱點(diǎn)城市對(duì)住房限購(gòu)政策進(jìn)行了優(yōu)化。比如，四川成都出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化政策措施促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出四川天府新區(qū)直管區(qū)、成都高新區(qū)南部園區(qū)、錦江區(qū)、青羊區(qū)、金牛區(qū)、武侯區(qū)、成華區(qū)繼續(xù)實(shí)施住房限購(gòu)，統(tǒng)一為一個(gè)限購(gòu)區(qū)域。其他區(qū)域不再審核購(gòu)房資格。杭州市發(fā)布通知，明確杭州市住房限購(gòu)范圍由此前的上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢(qián)塘區(qū)、富陽(yáng)區(qū)縮減為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)和濱江區(qū)。

據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)，9月以來(lái)各地放松限購(gòu)政策主要涉及全面放開(kāi)限購(gòu)、縮小限購(gòu)區(qū)域、針對(duì)特定面積段取消限購(gòu)、針對(duì)人才或多孩家庭優(yōu)化限購(gòu)等方面。分城市線看，目前國(guó)內(nèi)已有包括南京、蘇州、青島等在內(nèi)的二線及新一線城市宣布取消限購(gòu)政策。在北上廣深這些一線城市特定區(qū)域，現(xiàn)有限購(gòu)政策也作出了一定調(diào)整。比如上海市金山區(qū)明確，在濱海城區(qū)、高新社區(qū)及亭楓社區(qū)3個(gè)重點(diǎn)區(qū)域?qū)嵤┲攸c(diǎn)轉(zhuǎn)型區(qū)域人才購(gòu)房政策。廣州提出調(diào)整住房限購(gòu)政策實(shí)施區(qū)域范圍，非戶籍人口首套房購(gòu)置的納稅社保年限從5年收縮至2年，同時(shí)解除黃埔、番禺、花都、白云區(qū)部分地區(qū)的限購(gòu)。

“近期各地放松或取消住房限購(gòu)政策，是房地產(chǎn)調(diào)控的手段之一。”首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)趙秀池說(shuō)，“房地產(chǎn)調(diào)控就是要根據(jù)不同時(shí)期的房地產(chǎn)供求關(guān)系，出臺(tái)相應(yīng)政策措施，起到平衡供求關(guān)系、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的作用。在樓市走熱、房?jī)r(jià)高企階段，限購(gòu)政策的出臺(tái)在一定程度上抑制了投資需求;在樓市遇冷時(shí)，取消或放松限購(gòu)有利于促進(jìn)剛需和改善性需求釋放，進(jìn)而起到提振樓市的作用。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求，需要進(jìn)一步釋放需求端潛力。各地因城施策調(diào)整限購(gòu)政策，正是響應(yīng)樓市最新變化的舉措，旨在提振市場(chǎng)信心，促進(jìn)樓市回暖。”

部分城市出現(xiàn)樓市回暖跡象

多數(shù)城市限購(gòu)政策調(diào)整已一月有余，房地產(chǎn)市場(chǎng)反應(yīng)如何?

“9月7日南京宣布放松限購(gòu)政策后，來(lái)咨詢二手房的客戶量明顯增長(zhǎng)。有的客戶‘賣舊換新’，能享受一定比例的購(gòu)房補(bǔ)貼。9月中旬以來(lái)，我?guī)Э吹目蛻糁芯陀袔捉M已經(jīng)成交了。”江蘇南京一名房產(chǎn)中介告訴記者。

據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局副局長(zhǎng)蔣海琴介紹，南京出臺(tái)多項(xiàng)樓市政策，旨在滿足不同人群在不同階段的購(gòu)房需求。從數(shù)據(jù)看，南京全市商品房的日均交易量、二手房新增客戶量及帶看量均出現(xiàn)增長(zhǎng)，市場(chǎng)活躍度有所提升。

在放松住房限購(gòu)政策的廣州，樓市也出現(xiàn)了一些回暖跡象。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，10月份，廣州新房網(wǎng)簽6521宗，環(huán)比上升43%，同比增長(zhǎng)23%，創(chuàng)下近5個(gè)月新高。二手房交易方面，廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，10月份，廣州的二手住宅網(wǎng)簽達(dá)9361宗，環(huán)比、同比分別增長(zhǎng)約9.6%、41.3%。

部分城市調(diào)整限購(gòu)政策正逢房地產(chǎn)“金九銀十”傳統(tǒng)旺季，市場(chǎng)反應(yīng)較為明顯。湖南中原研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年國(guó)慶期間長(zhǎng)沙內(nèi)五區(qū)商品住宅成交1387套，成交面積19.76萬(wàn)平方米，同比分別上漲22%、23%。

除了限購(gòu)“松綁”，近期部分城市還推出了多項(xiàng)樓市配套政策，為剛需和改善性需求住房群體減輕購(gòu)房負(fù)擔(dān)。

比如，河南鄭州提出下調(diào)住房貸款首付款比例，明確對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)商品住房(含存量住房)的居民家庭，首套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于20%，二套住房商業(yè)性個(gè)人住房貸款最低首付款比例統(tǒng)一調(diào)整為不低于30%。浙江寧波提出調(diào)整住房限售政策，優(yōu)化個(gè)人住房貸款套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策并調(diào)整住房公積金貸款首付比例等。海南省住房公積金管理局發(fā)布通知，明確繳存職工家庭貸款購(gòu)買(mǎi)新建自住住房，屬首套住房公積金貸款的，最低首付比例由30%調(diào)整為25%。

多項(xiàng)樓市新政疊加，促進(jìn)樓市初現(xiàn)向好發(fā)展勢(shì)頭。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)盛來(lái)運(yùn)表示，從房地產(chǎn)投資情況看，9月份房地產(chǎn)投資數(shù)據(jù)環(huán)比有所改善，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積降幅也有所收窄。從9月份70個(gè)大中城市商品住宅交易情況看，新房和二手房合計(jì)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)在9月份當(dāng)月轉(zhuǎn)正，環(huán)比增長(zhǎng)2.8%，這是自4月份以來(lái)連續(xù)5個(gè)月下降后首次轉(zhuǎn)正。“從這些指標(biāo)數(shù)據(jù)看，我們認(rèn)為房地產(chǎn)的優(yōu)化政策作用在持續(xù)釋放，有一定積極效應(yīng)。”盛來(lái)運(yùn)說(shuō)。

樓市仍存在政策優(yōu)化空間

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期多地推出多項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)新政，短期內(nèi)對(duì)改善住房銷售起到了積極作用，也在一定程度上提振了市場(chǎng)信心。

中指研究院發(fā)布的《9月居民置業(yè)意愿調(diào)研報(bào)告》顯示，9月全國(guó)各地開(kāi)始集中出臺(tái)放松政策，增加居民購(gòu)房需求、降低居民購(gòu)房成本、改善未來(lái)市場(chǎng)預(yù)期，帶動(dòng)置業(yè)意愿提升。不過(guò)，該報(bào)告同時(shí)指出，9月居民置業(yè)意愿呈現(xiàn)先升后降的趨勢(shì)，認(rèn)房不認(rèn)貸、降低首付比例、高能級(jí)城市限購(gòu)放松等重磅政策出臺(tái)后，帶動(dòng)居民置業(yè)意愿呈現(xiàn)脈沖式提升，月初置業(yè)意愿達(dá)到39%，隨后居民置業(yè)意愿呈現(xiàn)快速回落，降至24%。

趙秀池分析，取消或放松限購(gòu)等樓市政策有利于改善居民預(yù)期和購(gòu)房意愿，但這種意愿是否會(huì)轉(zhuǎn)為購(gòu)房行為，仍取決于家庭購(gòu)房能力、收入水平和當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)走勢(shì)。

“要持續(xù)提振市場(chǎng)信心并促其轉(zhuǎn)化為購(gòu)房行為，還需繼續(xù)調(diào)整過(guò)時(shí)的限購(gòu)限貸限價(jià)限售等政策，疊加其他樓市利好政策，降低購(gòu)房者的購(gòu)房成本。”趙秀池說(shuō)，“目前還未對(duì)限購(gòu)政策作出調(diào)整的城市或區(qū)域，流入人口仍然較多，仍存在較多剛需和改善性住房需求。保持現(xiàn)有的限購(gòu)政策，能避免這些城市對(duì)中小城市形成虹吸效應(yīng)。而在部分房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯供過(guò)于求的城市，可以適當(dāng)取消或放松限購(gòu)政策，以刺激住房需求。”

在易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，目前部分一線城市的住房限購(gòu)政策仍有優(yōu)化改善的空間。“上海金山區(qū)、廣州等地依據(jù)自身人口發(fā)展趨勢(shì)等因素，推出了具有針對(duì)性的購(gòu)房政策，對(duì)提振樓市預(yù)期起到一定作用，但部分城市的中心城區(qū)仍在執(zhí)行限購(gòu)政策，不便于二手房市場(chǎng)買(mǎi)賣換新，在一定程度上影響了樓市活躍度。接下來(lái)，一線城市可以針對(duì)郊區(qū)、新城區(qū)等地房源，進(jìn)一步放松限購(gòu)限售等政策，推進(jìn)一線城市偏遠(yuǎn)區(qū)域樓市交易，尤其是提升二手房市場(chǎng)活躍度，以滿足市民住房需求，促進(jìn)樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。”

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)倪虹表示，今年房地產(chǎn)市場(chǎng)，總的看是“前高、中低、后穩(wěn)”，“認(rèn)房不認(rèn)貸”“降低首付比例和利率”等政策措施起到了積極效果。“針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)，國(guó)家作出了一系列重要部署，包括構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，實(shí)施保障性住房等‘三大工程’，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求等。我們將會(huì)同有關(guān)部門(mén)，指導(dǎo)地方認(rèn)認(rèn)真真落實(shí)好這些重大部署，努力滿足人民群眾的住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康和高質(zhì)量發(fā)展。”倪虹說(shuō)。