二手房交易 “營(yíng)改增”落定 不滿2年按5%全額繳收

閩南網(wǎng)3月25日訊 昨日，財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局發(fā)布《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過(guò)渡政策的規(guī)定》，明確5月1日起，個(gè)人購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，個(gè)人將購(gòu)買2年以上(含2年)的住房對(duì)外銷售的，免征增值稅。

5月1日起，建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)等全部營(yíng)業(yè)稅納稅人，納入試點(diǎn)范圍，由繳納營(yíng)業(yè)稅改為繳納增值稅。前述二手房交易“營(yíng)改增”規(guī)定，適用于北京、上海、廣州和深圳之外的地區(qū)。這意味著，過(guò)渡期二手房交易“營(yíng)改增”延續(xù)了現(xiàn)行二手房交易營(yíng)業(yè)稅的政策。

稅負(fù)有沒(méi)有增加?昨日，我省國(guó)稅部門相關(guān)人士告訴記者，增值稅是價(jià)外稅，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅。所以在計(jì)算增值稅時(shí)應(yīng)當(dāng)將含稅收入換算成不含稅收入，而營(yíng)業(yè)稅則是直接用收入乘以稅率即可。

因此，按營(yíng)業(yè)稅(不含其他稅費(fèi)率)和增值稅的稅率均為5%算，根據(jù)增值稅的算法，需要先計(jì)算出銷售額，銷售額=含稅銷售額÷(1+征收率)，應(yīng)納稅額=銷售額×征收率。比如一套原價(jià)100萬(wàn)元，現(xiàn)售價(jià)120萬(wàn)元(含稅、購(gòu)買不足2年)的房子，最終增值稅應(yīng)納稅額為(120萬(wàn)÷1.05)×0.05≈5.71萬(wàn)。營(yíng)業(yè)稅應(yīng)納稅額為120萬(wàn)×0.05=6萬(wàn)。也就是說(shuō)，實(shí)行“營(yíng)改增”后，可省約0.29萬(wàn)元。

不過(guò)，麥田房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小林告訴記者，現(xiàn)實(shí)中的二手房貸款和報(bào)稅，都是按評(píng)估價(jià)算。評(píng)估價(jià)往往比成交價(jià)要低。

雙安房產(chǎn)總經(jīng)理鄭愛(ài)新說(shuō)，操作上，福州有“存量房交易評(píng)估系統(tǒng)”，二手房報(bào)稅時(shí)，會(huì)自動(dòng)計(jì)算出每套房屋的申報(bào)價(jià)格，二手房申報(bào)稅費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)也不得低于這個(gè)價(jià)格。因此實(shí)際上，市民繳納的增值稅額要比上述計(jì)算的要少。

“由此看出，‘營(yíng)改增’后，稅負(fù)不會(huì)有太大的變化，因此不會(huì)對(duì)二手房市場(chǎng)有明顯影響。”一業(yè)內(nèi)人士說(shuō)。(海都記者 邱也栩)