營改增對房地產市場帶來深遠影響，其中，新增不動產納入抵扣的政策降低企業持有不動產的成本，利好樓市。(欣華)

新華社電 18日召開的國務院常務會議明確，自2016年5月1日起，全面推開營業稅改征增值稅試點，將建筑業、房地產業、金融業、生活服務業納入試點范圍。

營改增是我國目前推出的最重要的稅制改革，也是最大的一項減稅計劃。在深化供給側結構性改革的背景下，營改增也將確保所有行業稅負只減不增，有利于推動產業轉型、結構優化。

推向房地產金融等4行業

我國自2012年開始推行營改增，已經覆蓋交通運輸業、郵政業、電信業和部分現代服務業，作為深化財稅體制改革的重頭戲和供給側結構性改革的重要措施，已經積累了試點經驗并釋放出了改革紅利。

據統計，截至2015年底，全國營改增試點納稅人共計592萬戶，其中一般納稅人113萬戶，小規模納稅人479萬戶。

此次全面推開營改增試點，覆蓋面更廣。財政部相關司負責人介紹，這次實行的是“雙擴”，包括擴大試點行業范圍，將剩下的4個行業納入營改增試點范圍，其中建筑業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率;還包括將新增不動產納入抵扣范圍。“無論是制造業、商業等原增值納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。”

此次改革之后，現行營業稅納稅人全部改征增值稅，營業稅逐步退出歷史舞臺。這次新增試點行業，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數的近1.7倍;年營業稅規模約1.9萬億元，約占原營業稅總收入的80%。

“營改增試點全面推開實現了增值稅對貨物和服務的全覆蓋，基本消除了重復征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，在推動產業轉型、結構優化、消費升級、創新創業和深化供給側結構性改革等方面將發揮重要促進作用。”中國社科院財貿所稅收研究室主任張斌說。

按銷售額征稅改按增值額

從前期試點情況看，營改增試點有效減輕了企業稅負。截至2015年底，營改增累計實現減稅6412億元，無論是試點納稅人還是原增值稅納稅人，總體上都實現了較大規模的減稅，試點納稅人因稅制轉換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。

此次營改增試點全面推開，減稅效應將會不斷放大，預計今年就將減輕企業稅負5000多億元。

“營業稅是按照銷售額征稅，增值稅是按照增值額征稅，比如建筑業營業稅稅率是3%，改征增值稅后是11%，稅率是提高了，但一個是按照所有收入征稅，一個是可將建筑材料、施工機器等的進項稅抵扣稅款，所以稅率上升，稅基大幅縮小，稅負會相應下降。”張斌說。

在全面推開營改增之后，還將采取多種措施確保行業稅負只減不增。“當前，實體經濟較為困難，為了進一步減輕企業負擔，在設計全面推開營改增試點方案時，按照改革和穩增長兩兼顧、兩促進的原則，做出妥善安排。”財政部相關司負責人介紹。

“具體到某個企業，在營改增試點全面推進的過程中，可能在某一個時間點上減稅效果并不明顯，但從一個時間段上看，隨著購進、投資的增加，生產模式的調整等，減稅效果會逐漸顯現。”張斌介紹。

新增不動產納入抵扣

根據改革方案，將營改增試點范圍擴大到全行業，特別是將所有企業新增不動產所含增值稅納入抵扣范圍，意味著減稅規模較大、受益面較廣。

通過外購、租入、自建等方式新增不動產的企業都將因此獲益，前期試點納稅人總體稅負會因此下降，同時，原增值納稅人總體稅負也會相應下降。

在營改增試點全面推開中，還明確新增試點行業的原營業稅優惠政策原則上予以延續，對老合同、老項目以及特定行業采取過渡性措施，對服務出口實行零稅率或免稅政策，從稅制設計不增加企業負擔。

會計審計學家、瑞華會計師事務所管理合伙人張連起說，允許企業購買的不動產進項稅抵扣，宣告消費型增值稅體系就此落地，也標志著現代增值稅制度初步定型。允許不動產抵扣，量大、面寬、比重高，大約占抵扣總額的60%，而且釋放了鼓勵投資的明確信號。

據介紹，隨著營改增試點全面推開，統一的增值稅制度將逐步建立起來，今后將會通過進一步簡并稅制、公平稅負，走向立法程序。

相關鏈接

“營改增”到底是啥?

營增改，全稱“營業稅改征增值稅改革”。簡單說就是原來按營業稅征收的部分行業，現改為按增值稅征收。

增值稅顧名思義就是對于增值部分來征收稅收，一件產品買來50元，賣出去100元，那么增值部分就是50元，乘以一個稅率，這就是要交給國家的。而營業稅呢，就非常簡單，一個產品賣出去100，那么你就乘以一個稅率，就是你要交給國家的。

增值稅最最核心的地方在于它可以設定一個基數，這個基數是可以被扣除，這樣就可以縮小繳稅基數。

企業購房納稅可抵扣

從2016年5月1日全面實施“營增改”后，所有企業新增不動產均可以抵扣增值稅，減少了重復納稅的環節，這意味著企業擁有不動產的成本降低了!

1.其范圍是哪些?

所謂“不動產所含增值稅納入抵扣范圍”是指：企業購置房產用于增值稅應稅項目，其購置房產交的稅款可按規定計算出增值稅進項稅額進行抵扣。

2.市場大概有什么變化?

伴隨企業加入置業大軍，將會有更多有能力有動力的企業去投資房地產物業，優質住宅地產搶購熱潮即將爆發! (晚綜)

釋疑

有哪些新舉措?

財政部稅政司、國家稅務總局貨物和勞務稅司負責人就全面推開營改增試點有關問題回答了記者提問。據相關負責人介紹，一是擴大試點行業范圍，將房地產業等4個行業納入營改增試點范圍，實現現行營業稅納稅人全部改征增值稅。其中，建筑業和房地產業適用11%稅率，金融業和生活服務業適用6%稅率。這些新增試點行業，涉及納稅人近1000萬戶，是前期營改增試點納稅人總戶數的近1.7倍;年營業稅規模約1.9萬億元，占原營業稅總收入的比例約80%。二是將不動產納入抵扣范圍。繼上一輪增值稅轉型改革將企業購進機器設備納入抵扣范圍之后，本次改革又將不動產納入抵扣范圍，無論是制造業、商業等原增值稅納稅人，還是營改增試點納稅人，都可抵扣新增不動產所含增值稅。 (晚綜)

營改增后 二手房未必多繳稅

一石激起千層浪。那么，二手房交易環節的“營改增”，將對個人二手房買賣造成什么影響?交易稅費到底是增加了還是減少了? 這些問題成為各方關注的焦點。

繳稅基數由售價變差價

目前房地產交易需要繳納的各項稅費包括營業稅、個人所得稅、土地增值稅、印花稅、城建稅、教育附加稅、地方附加稅和契稅等。其中，營業稅(不含附加稅)稅率為5%。營業稅的征收是以住宅全額售價為基數，增值稅則有所不同，是以賣出價和買入價稅前的差額做基數。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，營改增的背景下，是增加負擔還是降低負擔，本質上要看進項稅額能否得到抵扣。從理論上說可以做到。但實際情況是，很多房企難以做到這一點。因為到稅務部門進行此類進項稅額的抵扣中，是需要各類完稅憑證的。但房地產開發環節比較多，不可能完全湊齊此類憑證，導致最后的扣稅難度比較大。

“另外，在此類政策下，很多房企可能也會從多尋找抵扣機會的角度來創新產品模式。比如說，部分房企可能會加大精裝修住房的開發。因為此類物業的開發，可能會導致各類進項稅抵扣額度的增加。所以在此類政策下，相應物業開發的類型也會發生轉變。” 嚴躍進表示。

二手房稅負不會增加

個人二手房交易會受到什么影響呢?嚴躍進列舉了一個簡單計算來說明稅費變化。如果按照目前的營業稅征收計算公式，轉讓100萬元的住宅，且不考慮免征等因素，按照營業稅5%的稅率計算，那么營業稅共需交納5萬元。

而如果營改增成功后，那么計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進項稅額。這可以從兩類不同的購房行為中得到解釋。

第一類：購房者購買了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為50/(1+11%)×11%即約為5萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)×11%即約為10萬元，增值稅稅額則為5萬元。

第二類：購房者購買了一套90萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進項稅額為90/(1+11%)×11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/(1+11%)×11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元。

對普通住宅而言，兩年外就不需要繳納營業稅了，營改增后，是否也可以免征增值稅呢?按照稅務總局的說法，在實施方案中已考慮原則上延續過去優惠政策，因此，業內分析對于這部分住宅，未來增值稅也可能減免。

間接打擊投機倒賣

按照11%的稅率征收，房屋增值大的就需要繳納更多的增值稅稅額，增值小的則可以少繳納。研究院智庫中心的研究總監嚴躍進分析，通過對部分增值收益進行課稅，能夠一定程度上打擊二手房投機型的倒賣，對于樓市的健康發展是個利好。

除了按照房地產業通行的11%稅率征收，也有一部分業內人士分析，針對個人二手房銷售，也有可能不采取上述復雜的計算，而直接按照簡易計稅辦法征收。比如，參照小規模納稅人3%的征收率來征收。

如果最終按照簡易計稅辦法征收，繳稅基數就不再包含任何抵扣，而要以全額計算。也就是說，同樣出售一套100萬元不滿兩年的住宅，需要繳納增值稅3萬元，比起營業稅的5萬元來說，稅負是減輕的。 (晚綜)