27日，位于杭州城東的樓盤楊柳郡迎來(lái)二期首批房源開(kāi)盤，388套房吸引了客戶超1400組、約3000人到場(chǎng)，最終在正式搖號(hào)開(kāi)盤2小時(shí)后宣告售完，成為杭州樓市猴年首個(gè)“半日光”樓盤。

這樣的熱銷場(chǎng)面同樣在上海出現(xiàn)。在上海某均價(jià)達(dá)每平方米8萬(wàn)元的高端樓盤，352套“千萬(wàn)豪宅”開(kāi)盤當(dāng)天被搶光。深圳、南京等熱門城市也出現(xiàn)“裹棉被排隊(duì)”的“漏夜搶房”景象。

“政策紅包”推動(dòng)樓市加速回暖

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局近日公布的“70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，1月份房?jī)r(jià)同比上漲城市數(shù)量增至25個(gè)，占比超30%，漲幅最高的仍是領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)14個(gè)月的深圳，同比上漲52.7%，上海和北京分別以21.4%和11.3%的漲幅緊隨其后。隨著房貸首付比例下調(diào)、公積金利率上調(diào)、房產(chǎn)交易契稅營(yíng)業(yè)稅減免等一系列“政策紅包”逐步落地，春節(jié)后樓市出現(xiàn)一波“加速回暖”行情。

一線及少數(shù)二線城市樓市走強(qiáng)影響到部分購(gòu)房者的“購(gòu)房大計(jì)”。“今年以來(lái)樓市去庫(kù)存政策頻出，讓原本想精挑細(xì)選的家人都不淡定了，購(gòu)房計(jì)劃只能提前。”杭州市民陳先生說(shuō)，原本看中的理想房源近期殺出不少“競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手”，有樓盤直接表示將會(huì)提價(jià)，這樣的架勢(shì)讓人擔(dān)心又要錯(cuò)過(guò)購(gòu)房的好時(shí)機(jī)。

中介機(jī)構(gòu)豪世華邦區(qū)域經(jīng)理劉輝告訴記者，原本仍處淡季的正月，今年復(fù)蘇很快，近期成交量頻頻刷新同期新高，不少客戶擔(dān)心后市看漲、急著簽約，確實(shí)也有不少房東已上調(diào)售價(jià)，幅度普遍近5%。而在京滬等地，整體市場(chǎng)變化也在心理層面對(duì)緊張的供需結(jié)構(gòu)進(jìn)一步施壓，如上海一套二手房，春節(jié)后業(yè)主漲價(jià)70萬(wàn)元，一些二手房業(yè)主甚至不惜毀約提價(jià)。

易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，近期多地樓市火爆、房?jī)r(jià)上漲的原因有三點(diǎn)：一是寬松的購(gòu)房政策使各類購(gòu)房者在更低的門檻下得以進(jìn)入樓市，市場(chǎng)交易活躍反過(guò)來(lái)推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲。二是局部?jī)?yōu)質(zhì)供給開(kāi)始出現(xiàn)庫(kù)存規(guī)模不足，進(jìn)一步刺激一二手房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)快速飆升態(tài)勢(shì)。三是受心理預(yù)期影響，尤其是在“買漲不買跌”心態(tài)下，會(huì)有一部分“恐慌心理”存在，進(jìn)而推高房?jī)r(jià)的非理性上漲。

雖然短期內(nèi)一定程度存在非理性因素，但在業(yè)內(nèi)看來(lái)，當(dāng)前諸多樓市火爆城市從中長(zhǎng)期看普遍存在較強(qiáng)需求支持。同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉指出，像京滬深等一線城市，因地理位置、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、教育環(huán)境以及公共資源的優(yōu)越性對(duì)外地居民具有強(qiáng)烈吸引力，人口凈流入量長(zhǎng)期處于高位，這種基本面就對(duì)樓市構(gòu)成顯著支撐。

易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前主要熱門城市樓市的存銷比普遍小于10，如上海、深圳為7，近期持續(xù)走強(qiáng)的合肥、南京為4，這些去庫(kù)存周期較短、局部供應(yīng)出現(xiàn)緊缺城市樓市延續(xù)火爆態(tài)勢(shì)、價(jià)格逐步上行屬于正常現(xiàn)象。

三四線城市去庫(kù)存 任務(wù)依然艱巨

有業(yè)內(nèi)人士指出，當(dāng)前樓市“漲聲一片”中也存在“虛實(shí)不一”。“漲價(jià)分很多情況，有些樓盤需求支持良好，去化已有六七成，剩下的房源就有本錢來(lái)漲價(jià)以獲得較高的利潤(rùn)空間，適當(dāng)放慢去化節(jié)奏。”杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳表示，還有一些漲價(jià)只是營(yíng)銷行為，實(shí)際上是急于去庫(kù)存，最終還要看市場(chǎng)買不買賬。

事實(shí)上，在一線及少數(shù)二線城市樓市“春意漸濃”的同時(shí)，不少二線靠后及三四線城市去庫(kù)存壓力依然“寒意十足”。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，絕大多數(shù)三四線城市房?jī)r(jià)同比仍在下降。如1月份同比跌幅最大的三個(gè)城市湛江、蚌埠和襄陽(yáng)均為四線城市，房?jī)r(jià)跌幅都超過(guò)3.5%。張宏偉分析稱，三線城市受庫(kù)存去化周期過(guò)高影響，房?jī)r(jià)難以大漲，繼續(xù)下跌的可能性仍大。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，當(dāng)前監(jiān)測(cè)的一二三線35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存同比增幅分別為-12.9%、-3.9%和-0.8%，這說(shuō)明三四線城市去庫(kù)存效果遠(yuǎn)不及一二線城市，“對(duì)于一線城市來(lái)說(shuō)，后續(xù)補(bǔ)庫(kù)存的迫切程度將加大，否則庫(kù)存不足容易加快房?jī)r(jià)上漲節(jié)奏，而三線城市去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨。”

業(yè)界認(rèn)為，即使“樓市紅包”持續(xù)給出，“在分化加劇中去庫(kù)存”依然是2016年樓市“主旋律”。世邦魏理仕杭州董事總經(jīng)理馬英樞表示：“當(dāng)前二三四線城市去庫(kù)存任重道遠(yuǎn)，沒(méi)有需求者，很少會(huì)因?yàn)槔谜叨a(chǎn)生購(gòu)房需求，當(dāng)一個(gè)地區(qū)所有需求加起來(lái)都難以消化現(xiàn)有庫(kù)存時(shí)，樓市供給側(cè)的問(wèn)題只能通過(guò)自身調(diào)整完善來(lái)優(yōu)化。”