中國房企不再“拼規模”了

中國房地產行業的轉型發展正在加速，其表現之一就是房企不再“拼規模”了。

3月下旬以來，中國房地產上市公司密集發布2023年業績報告，并舉辦業績發布會。記者觀察到，今年各大房企的業績發布會上，“現金流安全”取代“增長”“規模”等成為高頻詞。

多家房企將現金流安全“置頂”。萬科董事會主席郁亮在29日的業績發布會上表示，現金流安全是第一要務。萬科管理團隊堅決不躺平，公司將加大盤活存量、不動產變動產等工作力度，保障更厚的安全墊。美的置業也表示，2024年的策略是首先要保證現金流安全，把規模往后放。

以提高負債的方式迅速擴大企業規模曾經是中國房企發展的“金鑰匙”。不過，隨著行業調整和再平衡，這一模式顯然難以持續。不少房企主動削減債務規模。

萬科提出，未來兩年削減付息債務1000億元(人民幣，下同)以上。中國海外發展副總裁郭光輝說，公司把現金流管理放在重中之重的首要地位。2023年實現經營凈現金流入352.8億元，并大額提前還款。

還有企業明確“以銷定投”，拿地時不再盲目追高。綠城中國行政總裁郭佳峰表示，現金流是公司的重中之重，在拿地的總量上，原則上會根據公司現金流情況來實施調整，以銷定投。華潤置地管理層也表示，堅持量入為出，把現金流安全作為第一原則，保持一定的投資強度。招商蛇口強調推行“以銷定投”“以銷定產”，按照每周、每月、每季度的現金流推算下季度的開工、拿地等。

去年以來，房地產企業大都開啟了新發展模式的探索。作為傳統重資產行業，不少房企向“輕”出發。華潤置地董事會主席李欣透露，華潤在原有主航道業務的基礎上，對經營性不動產業務做了實質性調整，變為經營性不動產資管業務，希望能夠將資管打造成為華潤置地的第二增長曲線。

針對經營性業務資產重、投資回收周期長的難題，萬科認為，發展REITs(不動產投資信托基金)或是答案。該公司透露，其有望成為業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。此前，萬科旗下印力集團發布的中金印力REIT已進入詢價階段，萬緯物流REIT已于交易所正式發布，長租公寓REIT目前也在申報中。

中國海外發展則提出，2024年實現商業收入增長25%的目標。據介紹，該公司2023年輕資產管理輸出的商業項目占整體經營規模的17%。

對于當前的房地產市場形勢，多家房企管理層表示，市場上積極因素正在增加。中國海外發展董事局主席顏建國認為，房地產市場仍處于上下半場的轉折期，轉折期需要一定時間，也不可避免地要經歷波動與調整。宏觀層面，中國經濟長期向好的趨勢沒有改變，回升向好的因素增強。中觀層面，過嚴的調控政策正逐步退出，金融支持力度持續加大，加之官方加大力度推進保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”，有助于提振市場信心。

郁亮表示，住房需求需要動態去看，未來空間依然廣闊。一方面，中國各地無論是人均居住面積還是住房設施、小區環境等都存在改善空間。另一方面，城鎮化進程沒有結束，新增住房需求依然存在。綜合來看，未來住宅建設的中樞值或在10億平方米左右。他認為，隨著政策力度不斷加大以及其效果逐步體現，相信市場會逐漸恢復。