“居住權(quán)”入法 涉及買房、賣房、租房、養(yǎng)老

房產(chǎn)，是當(dāng)前社會(huì)大眾最為關(guān)注的焦點(diǎn)之一。2021年元旦即將開(kāi)始施行的《民法典》，首次提出了房屋“居住權(quán)”這一嶄新的法律內(nèi)容。什么是居住權(quán)?居住權(quán)入法，又將給我們的生活帶來(lái)怎樣的變化呢?

1 買房

核查二手房是否設(shè)立居住權(quán)

經(jīng)過(guò)多年的打拼奮斗，市民王榮耀終于攢下一筆首付。為了孩子，考慮再三，王先生決定買一套二手學(xué)區(qū)房。跑遍泉州二手房市場(chǎng)，他終于選定了一套不錯(cuò)的房子，他打算過(guò)年拿了年終獎(jiǎng)手頭更寬裕一點(diǎn)后，就下手買房。

但是王先生還是有些顧慮，他看中的這套房，目前居住著一位老人，老人打算明年以書面形式向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)，然后再把房子過(guò)戶到兒女名下。這樣一來(lái)，王先生湊夠首付找老人的兒女買房，是不是就不劃算了?

福建建達(dá)(泉州)律師事務(wù)所主任張傳江建議：最好不要買!因?yàn)楦鶕?jù)《民法典》“居住權(quán)”的相關(guān)規(guī)定，在老人設(shè)立直至自己死亡前的居住權(quán)后，王先生即使買下房子，獲得了房屋所有權(quán)，也沒(méi)有權(quán)利趕走居住權(quán)人。也就是說(shuō)，王先生如果買了這套房子，在老人去世前，很大可能既不能入住，也不能將房屋出租。所以《民法典》生效后，在買二手房前，應(yīng)核查清楚房屋是否設(shè)有居住權(quán)。

2 養(yǎng)老

轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)同時(shí)設(shè)立居住權(quán)

經(jīng)過(guò)這一折騰，王先生靈機(jī)一動(dòng)，發(fā)現(xiàn)了一個(gè)將來(lái)養(yǎng)老的好方法：如果自己擁有一套房，可以將房屋以低于市場(chǎng)的價(jià)格賣掉或者抵押掉，同時(shí)設(shè)立居住權(quán)，這樣就能實(shí)現(xiàn)“以房養(yǎng)老”了。

王先生的如意算盤這次真沒(méi)打錯(cuò)。張傳江律師分析，假如王先生擁有一套價(jià)值150萬(wàn)元的房子，當(dāng)老了以后，如果不想依靠子女養(yǎng)老，自己需要支付請(qǐng)保姆的費(fèi)用、醫(yī)療費(fèi)用、生活費(fèi)用等。一筆筆費(fèi)用加起來(lái)，還是有點(diǎn)壓力的。那么，他可以選擇將房子以低于市場(chǎng)的價(jià)格賣掉或者抵押，同時(shí)設(shè)立居住權(quán)——在自己有生之年都可以居住在自己的房子里，這樣既不用擔(dān)心“老無(wú)所居”，又有了一筆可以養(yǎng)老的資金。

3 其他

設(shè)定居住權(quán) 家庭矛盾有了調(diào)和劑

其實(shí)，居住權(quán)在日常生活中，還有很多地方可以派上用場(chǎng)。

房子作為婚前財(cái)產(chǎn)時(shí)，簽訂婚前財(cái)產(chǎn)協(xié)議約定對(duì)方可享有居住權(quán)，以減少婚姻破裂時(shí)的析產(chǎn)糾紛。

離婚時(shí)，將房子留給前妻，自己又暫時(shí)沒(méi)有地方居住，那么雙方在簽訂離婚協(xié)議時(shí)，可以約定設(shè)立房屋居住權(quán)，期限為從幾個(gè)月至幾年都可以。

遺產(chǎn)繼承時(shí)，若既想讓子女獲得房屋所有權(quán)，又希望能讓升遷盡心盡力照顧自己的親戚、保姆繼續(xù)居住，設(shè)立居住權(quán)可使二者得到兼顧。

不過(guò)，需要注意的是，居住權(quán)雖然是無(wú)償設(shè)立的，但一般不能轉(zhuǎn)讓也不能繼承，設(shè)立了居住權(quán)的房屋，沒(méi)有特殊原因也不得出租。

★法條

《民法典》第三百六十六條 居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定，對(duì)他人的住宅享有占有、使用的用益物權(quán)，以滿足生活居住的需要。

第三百六十七條 設(shè)立居住權(quán)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采用書面形式訂立居住權(quán)合同。

第三百六十八條 居住權(quán)無(wú)償設(shè)立，但是當(dāng)事人另有約定的除外。設(shè)立居住權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)居住權(quán)登記。居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。

第三百六十九條 居住權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

第三百七十條 居住權(quán)期間屆滿或者居住權(quán)人死亡的，居住權(quán)消滅。居住權(quán)消滅的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理注銷登記。