文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

大股東質押全部股份做擔保、頻繁出售旗下項目、融資中止，泰禾集團不平靜。

8月1日， 泰禾集團股份有限公司(下稱泰禾集團，000732.SZ )發布關于股東股份質押的公告，公司第一大股東的一致行動人葉荔所持有的公司部分股份辦理了質押，將用于擔保。值得注意的是，所質押的股份近達葉荔所持公司股份的100%。

近期，泰禾集團和世茂集團頻頻出現收并購及轉讓交易，與之伴隨的糾紛也時有發生。

7月24日，據財聯社消息，泰禾集團及世茂房地產(00813.HK)廣州增城子公司，因與中誠信托與發生借款糾紛，被法院凍結13.43億元。

對此，泰禾集團回應稱，泰禾早在2019年6月6日就已結清中誠信托有限責任公司全部借款，且中誠信托亦于2019年7月1日向法院申請解除相關財產保全措施，目前雙方不存在任何借款糾紛。

糾紛盡管已經解決，但是近年來泰禾集團因資金鏈緊張出售項目的消息仍不絕于耳。據了解，截至目前，泰禾已經向世茂地產出售了七個項目，累計回籠資金約77.2億元。泰禾集團轉讓項目的原因是什么?世茂為何收購泰禾的糾紛項目?世茂后續將如何對收購的資產進行處置?收購的過程中如何規避風險?

對此，《商學院》記者向泰禾集團和世茂集團方面發出采訪提綱,截至發稿日期，泰禾方面稱：一切以公告為準，世茂方面未予回復。

大股東質押所持近100%股份

8月1日， 泰禾集團股份有限公司(下稱泰禾集團，000732.SZ )發布關于股東股份質押的公告，公司第一大股東的一致行動人葉荔所持有的公司部分股份辦理了質押，將用于擔保。值得注意的是，所質押的股份近達葉荔所持公司股份的100%。據東方財富Choice數據顯示，除本次質押股份外，大股東葉荔尚有2筆股權質押處于質押狀態。此外，根據中登公司的股權質押登記數據，截止到2019年7月26日，泰禾集團總體質押比例為64.41%。

泰禾集團多次進行股權質押的原因是什么?存在怎樣的風險性?

對此，協縱策略管理集團創始人黃立沖認為，股權質押反映的狀況是一種立體的債務困境。質押融資屬于本身就不應該做的事情，因為上市房企本身股權就已經質押融資，所以如果你是房企的大股東或是重要股東，是不應該拿股權進行質押融資的。

“對于房地產企業而言，股權質押等同于加杠桿。因為房地產行業的股東權益本身就有80%-85%的杠桿，也就是說它的實際債務占資產的80%-85%。如果再進行股權質押，風險是很大的。”黃立沖對《商學院》記者表示。

轉讓項目

2019年5月17日，泰禾集團分別以10.87億元、21.18億元的對價將增城荔濤、增城荔豐各51%股權轉讓予世茂房地產，總對價合計32.05億元。此外，泰禾還在當日連續發布三個公告，宣布將旗下蘇州淀山湖項目公司20%股權、廣州增城項目公司51%股權、佛山泰禾院子項目公司30%股權轉讓給世茂房地產，總交易對價約為39.72億元。交易完成后，蘇州淀山湖項目、廣州增城項目將不納入合并報表范圍，佛山泰禾院子項目公司繼續納入合作報表范圍。

泰禾集團轉讓多個項目的原因是什么?業內人士認為，泰禾的多個項目轉讓實則為絕對控制權的轉讓，轉讓成長性好的優質資產實際上是為了緩解泰禾的資金壓力。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為，泰禾轉讓項目的原因和其高負債水平有著直接關系，房地產上市企業發布的2018年年報顯示，泰禾集團的凈負債率水平高達384.49%，而77家A股房地產開發企業凈負債率行業平均值僅為60.82%，雖然其負債水平近幾年已經明顯下降，但企業的償債壓力依然巨大，在此背景下選擇出售項目也是自救的有效方式之一，雖然會減緩企業規模化的步伐，但相比之下“活下去”更為重要。

資深房地產評論人薛建雄認為，“泰禾對產品過于自信，逼著員工也挑老板喜歡的上報，導致老板更加自信，這種過于自信的情況經常把企業帶到風險境地。泰禾前期對多數項目預期過高，進行了大量的資金投入，后期項目賣不掉隨即進行降價銷售，降價銷售后還是賣不掉，財務出現困難才會賣項目和被債主凍結資產。

融資中止

7月26日，泰禾集團發布公告稱，因聘請的審計機構瑞華在執行其他上市公司審計業務中涉嫌違反證券相關法律法規，被證監會立案調查，且尚未最終結案，目前已收到證監會對其申報的非公開發行A股股票事項的中止審查通知。公告還稱，公司此次非公開發行股票事項的中止審查，不會對公司生產經營活動產生重大不利影響。

實際上，公司的資金缺口已高達百億元。據2019年一季報顯示，泰禾流動負債總額共1254億元，處于歷史高位。短期借款145億元，一年內到期的非流動負債315.5億元，貨幣資金為206億元。公司經營活動產生的現金流量凈額139.31億元，期末現金及現金等價物余額為115.58億元;公司短期借款及一年內到期的非流動負債合計金額達574.28億元，資金缺口達319.39億元。此外，在泰禾集團的2431.36億元總資產中，受限資產高達683.14億元，占比近三成。值得注意的是，截至7月2日，泰禾投資累計質押的股份數量為6.048億股，占公司總部股本的48.60%。總質押率為99.24%。

合同銷售金額疑云

6月13日，評級機構東方金誠針對泰禾集團的一份跟蹤評級報告顯示，泰禾集團2018年合同銷售額為929.36億元，這與第三方排行機構克而瑞給出的1303億元銷售額相差374億元。相較于企業房企主動披露銷售金額，泰禾集團是唯一不主動披露銷售金額的房企，不披露的原因是什么?為什么東方金誠針對泰禾集團的一份跟蹤評級報告泰禾集團2018年合同銷售額為929.36億元與克爾瑞公布的存在差距?泰禾對此并沒有回復《商學院》記者的質疑。

業內人士認為，銷售額的統計口徑每個機構不同，有的機構以合約數進行統計，有的機構以回款數進行計算。有的拿到預售證之前的定金也統計，有的不進行不統計。還有一些就是在限價之外的一些以車位，裝修捆綁銷售的費用，有的統計有的不統計。

張波認為，合同銷售金額本身就極易產生水分，由于涉及和共同開發等情況，合同銷售金額在統計過程中往往容易“注水”，而權益金額相對來說更能體現企業規模化的真實水平。不同的第三方在統計過程中往往由于掌握的信息完整性不同，會造成統計結果出現差異，同時泰禾不披露銷售金額本身或也存在一定的“掩飾”意味，至于其真實銷售金額亦或的確和其對外正式公布的數據有一定差距。

泰禾集團未來資金、銷售額將如何進展?對此,《商學院》將持續關注。