文：胡嘉琦 朱耘

ID：BMR2004

大股東質(zhì)押全部股份做擔(dān)保、頻繁出售旗下項(xiàng)目、融資中止，泰禾集團(tuán)不平靜。

8月1日， 泰禾集團(tuán)股份有限公司(下稱(chēng)泰禾集團(tuán)，000732.SZ )發(fā)布關(guān)于股東股份質(zhì)押的公告，公司第一大股東的一致行動(dòng)人葉荔所持有的公司部分股份辦理了質(zhì)押，將用于擔(dān)保。值得注意的是，所質(zhì)押的股份近達(dá)葉荔所持公司股份的100%。

近期，泰禾集團(tuán)和世茂集團(tuán)頻頻出現(xiàn)收并購(gòu)及轉(zhuǎn)讓交易，與之伴隨的糾紛也時(shí)有發(fā)生。

7月24日，據(jù)財(cái)聯(lián)社消息，泰禾集團(tuán)及世茂房地產(chǎn)(00813.HK)廣州增城子公司，因與中誠(chéng)信托與發(fā)生借款糾紛，被法院凍結(jié)13.43億元。

對(duì)此，泰禾集團(tuán)回應(yīng)稱(chēng)，泰禾早在2019年6月6日就已結(jié)清中誠(chéng)信托有限責(zé)任公司全部借款，且中誠(chéng)信托亦于2019年7月1日向法院申請(qǐng)解除相關(guān)財(cái)產(chǎn)保全措施，目前雙方不存在任何借款糾紛。

糾紛盡管已經(jīng)解決，但是近年來(lái)泰禾集團(tuán)因資金鏈緊張出售項(xiàng)目的消息仍不絕于耳。據(jù)了解，截至目前，泰禾已經(jīng)向世茂地產(chǎn)出售了七個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)回籠資金約77.2億元。泰禾集團(tuán)轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的原因是什么?世茂為何收購(gòu)泰禾的糾紛項(xiàng)目?世茂后續(xù)將如何對(duì)收購(gòu)的資產(chǎn)進(jìn)行處置?收購(gòu)的過(guò)程中如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)?

對(duì)此，《商學(xué)院》記者向泰禾集團(tuán)和世茂集團(tuán)方面發(fā)出采訪(fǎng)提綱,截至發(fā)稿日期，泰禾方面稱(chēng)：一切以公告為準(zhǔn)，世茂方面未予回復(fù)。

大股東質(zhì)押所持近100%股份

8月1日， 泰禾集團(tuán)股份有限公司(下稱(chēng)泰禾集團(tuán)，000732.SZ )發(fā)布關(guān)于股東股份質(zhì)押的公告，公司第一大股東的一致行動(dòng)人葉荔所持有的公司部分股份辦理了質(zhì)押，將用于擔(dān)保。值得注意的是，所質(zhì)押的股份近達(dá)葉荔所持公司股份的100%。據(jù)東方財(cái)富Choice數(shù)據(jù)顯示，除本次質(zhì)押股份外，大股東葉荔尚有2筆股權(quán)質(zhì)押處于質(zhì)押狀態(tài)。此外，根據(jù)中登公司的股權(quán)質(zhì)押登記數(shù)據(jù)，截止到2019年7月26日，泰禾集團(tuán)總體質(zhì)押比例為64.41%。

泰禾集團(tuán)多次進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押的原因是什么?存在怎樣的風(fēng)險(xiǎn)性?

對(duì)此，協(xié)縱策略管理集團(tuán)創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，股權(quán)質(zhì)押反映的狀況是一種立體的債務(wù)困境。質(zhì)押融資屬于本身就不應(yīng)該做的事情，因?yàn)樯鲜蟹科蟊旧砉蓹?quán)就已經(jīng)質(zhì)押融資，所以如果你是房企的大股東或是重要股東，是不應(yīng)該拿股權(quán)進(jìn)行質(zhì)押融資的。

“對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言，股權(quán)質(zhì)押等同于加杠桿。因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的股東權(quán)益本身就有80%-85%的杠桿，也就是說(shuō)它的實(shí)際債務(wù)占資產(chǎn)的80%-85%。如果再進(jìn)行股權(quán)質(zhì)押，風(fēng)險(xiǎn)是很大的。”黃立沖對(duì)《商學(xué)院》記者表示。

轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目

2019年5月17日，泰禾集團(tuán)分別以10.87億元、21.18億元的對(duì)價(jià)將增城荔濤、增城荔豐各51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓予世茂房地產(chǎn)，總對(duì)價(jià)合計(jì)32.05億元。此外，泰禾還在當(dāng)日連續(xù)發(fā)布三個(gè)公告，宣布將旗下蘇州淀山湖項(xiàng)目公司20%股權(quán)、廣州增城項(xiàng)目公司51%股權(quán)、佛山泰禾院子項(xiàng)目公司30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給世茂房地產(chǎn)，總交易對(duì)價(jià)約為39.72億元。交易完成后，蘇州淀山湖項(xiàng)目、廣州增城項(xiàng)目將不納入合并報(bào)表范圍，佛山泰禾院子項(xiàng)目公司繼續(xù)納入合作報(bào)表范圍。

泰禾集團(tuán)轉(zhuǎn)讓多個(gè)項(xiàng)目的原因是什么?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，泰禾的多個(gè)項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓實(shí)則為絕對(duì)控制權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)D(zhuǎn)讓成長(zhǎng)性好的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)實(shí)際上是為了緩解泰禾的資金壓力。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波認(rèn)為，泰禾轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目的原因和其高負(fù)債水平有著直接關(guān)系，房地產(chǎn)上市企業(yè)發(fā)布的2018年年報(bào)顯示，泰禾集團(tuán)的凈負(fù)債率水平高達(dá)384.49%，而77家A股房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)凈負(fù)債率行業(yè)平均值僅為60.82%，雖然其負(fù)債水平近幾年已經(jīng)明顯下降，但企業(yè)的償債壓力依然巨大，在此背景下選擇出售項(xiàng)目也是自救的有效方式之一，雖然會(huì)減緩企業(yè)規(guī)模化的步伐，但相比之下“活下去”更為重要。

資深房地產(chǎn)評(píng)論人薛建雄認(rèn)為，“泰禾對(duì)產(chǎn)品過(guò)于自信，逼著員工也挑老板喜歡的上報(bào)，導(dǎo)致老板更加自信，這種過(guò)于自信的情況經(jīng)常把企業(yè)帶到風(fēng)險(xiǎn)境地。泰禾前期對(duì)多數(shù)項(xiàng)目預(yù)期過(guò)高，進(jìn)行了大量的資金投入，后期項(xiàng)目賣(mài)不掉隨即進(jìn)行降價(jià)銷(xiāo)售，降價(jià)銷(xiāo)售后還是賣(mài)不掉，財(cái)務(wù)出現(xiàn)困難才會(huì)賣(mài)項(xiàng)目和被債主凍結(jié)資產(chǎn)。

融資中止

7月26日，泰禾集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，因聘請(qǐng)的審計(jì)機(jī)構(gòu)瑞華在執(zhí)行其他上市公司審計(jì)業(yè)務(wù)中涉嫌違反證券相關(guān)法律法規(guī)，被證監(jiān)會(huì)立案調(diào)查，且尚未最終結(jié)案，目前已收到證監(jiān)會(huì)對(duì)其申報(bào)的非公開(kāi)發(fā)行A股股票事項(xiàng)的中止審查通知。公告還稱(chēng)，公司此次非公開(kāi)發(fā)行股票事項(xiàng)的中止審查，不會(huì)對(duì)公司生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生重大不利影響。

實(shí)際上，公司的資金缺口已高達(dá)百億元。據(jù)2019年一季報(bào)顯示，泰禾流動(dòng)負(fù)債總額共1254億元，處于歷史高位。短期借款145億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債315.5億元，貨幣資金為206億元。公司經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~139.31億元，期末現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為115.58億元;公司短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)金額達(dá)574.28億元，資金缺口達(dá)319.39億元。此外，在泰禾集團(tuán)的2431.36億元總資產(chǎn)中，受限資產(chǎn)高達(dá)683.14億元，占比近三成。值得注意的是，截至7月2日，泰禾投資累計(jì)質(zhì)押的股份數(shù)量為6.048億股，占公司總部股本的48.60%。總質(zhì)押率為99.24%。

合同銷(xiāo)售金額疑云

6月13日，評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)東方金誠(chéng)針對(duì)泰禾集團(tuán)的一份跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告顯示，泰禾集團(tuán)2018年合同銷(xiāo)售額為929.36億元，這與第三方排行機(jī)構(gòu)克而瑞給出的1303億元銷(xiāo)售額相差374億元。相較于企業(yè)房企主動(dòng)披露銷(xiāo)售金額，泰禾集團(tuán)是唯一不主動(dòng)披露銷(xiāo)售金額的房企，不披露的原因是什么?為什么東方金誠(chéng)針對(duì)泰禾集團(tuán)的一份跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告泰禾集團(tuán)2018年合同銷(xiāo)售額為929.36億元與克爾瑞公布的存在差距?泰禾對(duì)此并沒(méi)有回復(fù)《商學(xué)院》記者的質(zhì)疑。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，銷(xiāo)售額的統(tǒng)計(jì)口徑每個(gè)機(jī)構(gòu)不同，有的機(jī)構(gòu)以合約數(shù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，有的機(jī)構(gòu)以回款數(shù)進(jìn)行計(jì)算。有的拿到預(yù)售證之前的定金也統(tǒng)計(jì)，有的不進(jìn)行不統(tǒng)計(jì)。還有一些就是在限價(jià)之外的一些以車(chē)位，裝修捆綁銷(xiāo)售的費(fèi)用，有的統(tǒng)計(jì)有的不統(tǒng)計(jì)。

張波認(rèn)為，合同銷(xiāo)售金額本身就極易產(chǎn)生水分，由于涉及和共同開(kāi)發(fā)等情況，合同銷(xiāo)售金額在統(tǒng)計(jì)過(guò)程中往往容易“注水”，而權(quán)益金額相對(duì)來(lái)說(shuō)更能體現(xiàn)企業(yè)規(guī)模化的真實(shí)水平。不同的第三方在統(tǒng)計(jì)過(guò)程中往往由于掌握的信息完整性不同，會(huì)造成統(tǒng)計(jì)結(jié)果出現(xiàn)差異，同時(shí)泰禾不披露銷(xiāo)售金額本身或也存在一定的“掩飾”意味，至于其真實(shí)銷(xiāo)售金額亦或的確和其對(duì)外正式公布的數(shù)據(jù)有一定差距。

泰禾集團(tuán)未來(lái)資金、銷(xiāo)售額將如何進(jìn)展?對(duì)此,《商學(xué)院》將持續(xù)關(guān)注。