2018年，一直飽受非議的“掉隊者”寶龍集團發展有限公司(HK.01238，簡稱“寶龍地產”)終于迎來“豐收期”。據其公告顯示，寶龍地產2018年實現合約銷售額410.36億元，同比增96.5%，創下歷史最好的銷售成績。

然而，讓人不解的是，業績轉好形勢下，其發展勢頭卻并不順遂。1月29日，寶龍地產擬發行的11.8億資產支持專項計劃被上交所中止審核;2月份，寶龍地產副總經理兼任寶龍商業集團監審部總經理的張巖，以及寶龍地產副總裁兼技術研發中心總經理居培成先后辭職。

在業內人士看來，負責商管的高層離職或與其商業地產發展不暢有關，而寶龍地產內部濃重的家族化管理也會使職業經理人處境尷尬。

此外，在其住宅銷售占比大幅度提升的背景下，寶龍地產一直標榜的商業地產，卻在行業中掉隊。2018年，寶龍地產在商業地產方面僅有3個項目開業。

這家長期裹著“商業地產”外衣，而今在住宅市場大行“高周轉”發展策略的家族型企業，寄希望于“以住養商”模式(出售住宅提高周轉資金，帶動商業發展)探出新出路，但大幅上漲的資金壓力卻對企業發展帶來不穩定因素。

家族型企業的管理隱憂

超額完成了2018年銷售目標的寶龍地產，卻連續出現高層人事變動。近日，寶龍地產負責商業監審的張巖，以及負責技術研發的居培成先后離開了寶龍。

藍鯨房產梳理發現，兩位高管的任職資歷完全不同。張巖是長期跟隨寶龍地產創始人王健康的老兵，居培成進入寶龍地產任副總裁一職還不足半年。

并且，這并非寶龍地產首次出現高層人事接連出走的情況。此前，寶龍地產曾在2017年3月挖到沃爾瑪不動產副總裁潘麗君，2017年8月，請來曾任萬達集團副總裁兼萬達商管商務副總裁的“老將”王壽慶等明星職業經理人，但二人入職時間均未滿半年便選擇了離職。

對于寶龍地產近期高層人事變動的原因，安居客首席分析師張波向藍鯨房產表示，居培成作為寶龍的“新人”他的離職或許是由于高管和企業的文化價值觀有一定沖突，并且無法有效達成一致。而張巖是寶龍的“老臣”，從老員工的離職來看，原因會更為多樣化，包括外部更好的發展機遇以及對未來發展有較大分歧等。他進一步強調，寶龍內部人事變動的確表現得比較明顯。

作為一家處于上升期的企業而言，為何難以留人?有業內人士曾分析說，寶龍地產過于家族化的管理，使職業經理人難以持久任職。并且，寶龍集團董事長的許健康和總裁許華芳事無巨細的管理方式，也讓職業經理人難以施展拳腳。

據藍鯨房產了解到，目前許健康雖然已經退居二線，但項目前期的拿地、定位、設計依然由他親自把控。在對寶龍地產2019年工作指示講話中，許健康還再三強調，“選址、定位、規劃依然是重中之重”。許華芳也是一個工作狂人。在王壽慶離職后，許華芳接任了寶龍商業集團經理一職;而寶龍地產主業下設的事業一部、事業二部、置地、浙江事業部四個平臺負責人，也均需要向其匯報。有媒體曾報道說，許華芳有時甚至連具體項目商鋪的租金都會親自過問。

作為典型的家族型企業，寶龍地產其給職業經理人留下的發展空間恐怕也極其有限。據藍鯨房產梳理發現，包括許華芳的妻子、姐妹、姑姑、母親，堂妹均在集團各個崗位擔任要職。在作為決策機構的寶龍地產的董事會中，許健康、許華芳、肖清平、施思妮、張洪峰擔任執行董事，許華芬擔任非執行董事。其中，許華芳與許健康為父子關系;許華芳與施思妮為夫妻關系;許華芳與許華芬為姐弟關系;肖清平與許健康為同鄉關系。此外，許健康女兒許華琳，還擔任著寶龍文化集團執行董事。

據企信寶數據顯示，許健康侄女許華嵐在寶龍旗下多家物業子公司擔任高管和法人代表;而許健康的妹妹許健滿，除了在廈門寶龍企業投資管理有限公司任執行董事兼總經理的職位，還在多個子公司擔任董事和監事等要職。

張波分析指出，家族化企業往往存在著人力資源管理方面的封閉性，由于家族觀念根深蒂固，非家族成員就很難進入企業管理高層，更難得到家族掌權者的真正信任，導致企業表面上積極選能用賢，但優秀人才不能真正融入家族化企業。而且，家族企業往往是所有權與經營權合二為一，權力集中在家族人員手中，但約束機制卻很難發揮作用，往往容易形成一言堂，過于集中的決策機制對于大型企業來說風險也會增大。

過度家族化所帶來的問題，也讓寶龍地產的發展充滿坎坷，其對此并非沒有察覺，但在多位職業經理人來來往往的期間，其似乎并不打算對此作出調整。

商業版圖發展失速，多項目招商不利運營舉步維艱

根據公開資料顯示，寶龍集團由福建晉江出身的企業家許健康，1990年在澳門創建，旗下的寶龍地產，于2003年開始，專注商業地產投資開發，2007年，第一個寶龍城市廣場在福州亮相，2009年，其在香港主板成功上市。

事實上，早年間的寶龍地產曾一度和萬達并稱為國內商業地產界“雙雄”。但由于決策層的戰略性布局失誤，將大量商業項目放置在三四線市場，直接導致了整個集團業績的下滑，直至2014年，寶龍地產銷售業績才突破百億，而萬達同年的合約銷售金額已達到1601.5億元。

其商業地產掉隊的狀況，至今未能從根本上改變。在商業地產發展最為迅猛的幾年間，寶龍地產商業版圖的收入并未顯現出明顯增勢。2014-2017年，其租金和物業管理收入分別為：9.12億、11.01億、13.91億、18.04億。而在2014年，龍湖集團投資物業租金收入金8.8億，至2017年已達到25.3億。2018年，寶龍地產僅開業3個項目;新城吾悅廣場則新開業了19家。隨著大悅城(HK.00207)、華潤置地(HK.01109)等房企逐步向商業領域發力，寶龍地產在商業地產的占有率或會繼續被動收縮。

總體來看，寶龍地產商業版圖的失利，主要是由于其在三四線城市向一二線城市轉型中，缺失了占有市場的先機，而在重倉上海的過程中，類住宅項目遭遇了政策限售。并且，在這幾年間，其高端項目的招商能力也未得到應有提升。曾有媒體報道稱，2018年寶龍地產主打的高端產品——廈門寶龍一城，就是因為招商跟不上，開業時間不得不一再拖延。而其位于天津濱海新區的寶龍廣場，也是由于選址、定位等問題，在開業兩年后，客流量不足，導致大量商鋪空置，項目面臨艱難維持局面。

或許是意識到商業板塊發展的不足，許健康近日在接受媒體采訪時表示，“一年至少要開8到10個大型購物中心，這是底線。”試圖在商業版圖再進一步的寶龍地產，招商能力如何提升?藍鯨房產向寶龍地產發送采訪函，但截至發稿日未獲回復。

“商業項目招商跟不上會導致后續很多問題，這也說明項目定位存在一定偏差。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進向藍鯨房產指出，商業項目的招商能力提升其實是一個專業度問題，寶龍地產應該積極培養和引進商業地產方面的人才，從而更好的解決項目運營過程中出現的問題。

“以住養商”能否持續?

為尋求商業運營資金，寶龍地產近兩年來逐漸在住宅上開始發力，“以住養商”成為其經營上的新策略。據一位不愿具名的業內人士表示，持續性的資金投入對寶龍地產而言壓力很大，“以住養商”不失為一個好的策略，并且發力住宅一定程度上挽回了寶龍地產在規模上的下滑態勢。但是，倘若商業規模和質量跟不上發展節奏，那這家標榜商業地產的開發商將會處在極為尷尬的境地。

據其2018年上半年公告顯示，寶龍地產實現合約銷售額163.41億，其中商業部分銷售金額為31.42億元，住宅部分銷售金額為131.99億元。商業和住宅占比分別為：19%、81%。而在2016年，寶龍實現合約銷售金額176.4億，其中，商業占比66.1%，住宅占比33.9%。

藍鯨房產梳理發現，2018年寶龍地產新增20余宗地塊，住宅商業兩用地塊占據著絕對的主流。但由于資金實力先天不足，寶龍地產大舉拿地擴張下，負債率和現金流明顯吃緊。2016年、2017年，寶龍地產凈負債率分別為76.6%、86.8%，2018年上半年這一數據攀升至100.4%。

截至2018年6月30日，寶龍地產的借款總額約為443.96億元，增幅約為24.9%。其中，一年內到期的借款約為137.51億元;同期寶龍地產的現金約為133.17億元。

而從其發債的情況來看，寶龍地產卻有一定資金壓力。2019年1月，寶龍完成發行一筆2億美元優先票據，年利率9.125%;在寶龍實業發展11.8億債券發行計劃被中止審核后，寶龍地產便迫不及待的發行了10億中期票據補血，其中除了3億元用于補充正常生產經營流動資金需求，剩下7億全部用于償還金融機構借款。據悉，這7億的金融機構借款主要是寧波奉化寶龍廣場、上海臨港寶龍廣場、寧波江北寶龍廣場、廈門寶龍一城和七寶寶龍城五個商業項目的開發貸款項。

“寶龍地產如果要保持良好的發展狀態，一方面需要強大的資金支持，運用好金融工具;另一方面，其自身在運營管理方面可能還需要較大的提升。”中國企業資本聯盟副理事長柏文喜向藍鯨房產指出。

據許健康透露，2019年，寶龍地產業績將會保持30%—40%的增長目標。可見，在未來一段時間，寶龍地產仍會采取高速擴張的發展策略。

為了獲取資金，許健康把目光投向了資本市場。據他描述，寶龍地產正在做商業管理的上市計劃，爭取2019年到2020年登陸港股。不過，讓業界較為擔心的是，寶龍地產如果不能擺脫過度家族化的桎梏，提升商業板塊的價值，即便成功上市，其商業的資本神話又能延續多久?