在新一輪營改增中，房地產(chǎn)行業(yè)的試點改革被稱為難啃的“硬骨頭”。

第一個原因，牽涉面廣。在曾經(jīng)作為地方第一大稅種的營業(yè)稅中，有超過30%的稅收來自房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)。第二個原因，首次將自然人納稅人納入營改增試點，與老百姓購房成本緊密相關，改革的復雜程度進一步提升。

這項改革如何進行，對個人和房地產(chǎn)行業(yè)將帶來哪些影響?

二手房交易稅負略有減輕

營改增之后，二手房交易中的稅費到底怎么算?

湖北省武漢市國稅局局長姜鋒舉例分析說：“個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅，超過2年(含)的，免征增值稅。比如，某人將購買不足2年的住房以100萬元銷售，按原營業(yè)稅政策應納稅為：100萬元×5%=5萬元。而增值稅是價外稅，其計稅依據(jù)需調整為不含稅收入，應納稅為：100萬元/(1+5%)×5%=4.76萬元，相比少交2400元。相應地，盡管稅率不變，但應稅收入降低，契稅、個人所得稅等交易環(huán)節(jié)稅額也會減少。”

“總體來看，營改增后二手房交易對納稅人來講，征收機關、辦稅場所和流程等都沒有變化，但稅負會略有減輕。”國家稅務總局有關負責人表示。

“為了方便納稅人房屋轉讓、私房出租等稅收繳納和發(fā)票代開，目前，武漢共設立145個代征點，由地稅部門代征這部分稅款。”姜鋒說。

個人出租不動產(chǎn)稅率如何計算，稅負能否降低?

按照規(guī)定，個人(自然人)出租不動產(chǎn)，要看不動產(chǎn)的屬性。如果是屬于非住房，增值稅征收率為5%;如果屬于住房，增值稅征收率為5%，減按1.5%計算繳納。例如，某人出租非住房年租金100萬元，應繳納的增值稅為100/(1+5%)×5%=4.76萬元，較原營業(yè)稅少繳2400元;若出租住房，則應繳納增值稅為100/(1+5%)×1.5%=1.42萬元。

同時，個人出租不動產(chǎn)，月銷售額不超過30000元，還可享受免征增值稅的稅收優(yōu)惠。比如，每月出租非住房租金收入為10000元，可以免征增值稅，但需要交納個人所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅;如果每月的租金收入是40000元，就需要交納增值稅及附加以及個人所得稅、房產(chǎn)稅和印花稅。

“對于承租方而言，用于生產(chǎn)經(jīng)營的房屋租金也可用于抵扣稅款，承租方只需要求房東提供由稅務局開具的發(fā)票，就可憑票抵扣。”姜鋒分析說。

不動產(chǎn)抵扣加速更新改造

房地產(chǎn)行業(yè)營改增，因為牽涉到不動產(chǎn)抵扣問題，還會對其他行業(yè)企業(yè)產(chǎn)生千絲萬縷的聯(lián)系。

營改增之后，企業(yè)新建或是購買廠房，以及廠房修繕、道路綠化等花費都可以用來抵稅。“這有助于加速各個行業(yè)企業(yè)投資改造的步伐。”武漢國稅局貨勞處處長陳剛說，例如，某企業(yè)購入價值1000萬元的房屋用來出租，則進項稅額為99萬元(1000/(1+11%)×11%=99)，而年租金100萬元，其銷項稅額為9.9萬元。這也就意味著，如無其他進銷業(yè)務發(fā)生，該企業(yè)10年內都不需要繳納增值稅。

同時，不少大企業(yè)發(fā)展新店，購進不動產(chǎn)用作經(jīng)營，也可以用于抵扣。“公司每年將新增50家至80家門店，這些店面成本都可以作為進項抵扣，企業(yè)稅負將大大減輕。”某外資餐飲公司財務負責人介紹說，作為連鎖餐飲企業(yè)，由于公司食品原料、店面等方面實行了統(tǒng)一核算，所以可抵扣的進項稅非常多。

不動產(chǎn)抵扣中，存在一些需要把握的關鍵點。根據(jù)政策規(guī)定，2016年5月1日后，增值稅一般納稅人取得并在會計制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)，以及2016年5月1日后發(fā)生的不動產(chǎn)在建工程，其取得的進項稅額分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。

“這是大的抵扣原則，還有一些細化的規(guī)定，比如，企業(yè)購進不動產(chǎn)，先抵扣了60%，不到第二年或者剩下40%沒抵扣，就把購進的不動產(chǎn)銷售了，這時候可以把沒抵扣的進項稅額一次性從銷項稅額中扣除。”山東淄博國稅局稅務人員分析。

在獲悉這一政策后，山東淄博大染坊絲綢集團就打算在廣西上林的原料基地進行技術改造，其中40%的資金要投入廠房建設。按照相關政策，這部分資金第一年可拿出60%進行抵扣稅款， 第二年抵扣40%。如果抵扣稅款仍大于需交稅款，剩余部分可繼續(xù)抵扣。

倒逼行業(yè)企業(yè)優(yōu)勝劣汰

在山東省章丘市國稅局繡惠分局舉行的座談會上，繡江置業(yè)有限公司總經(jīng)理趙家元分析說，不動產(chǎn)抵扣帶來雙重利好：一方面不動產(chǎn)納入抵扣范圍，使得地方企業(yè)有了新一輪投資熱情和不動產(chǎn)采購的需求，有助于去庫存和打開商用房市場空間。另一方面，對企業(yè)的土地成本也可以扣除了，自身稅負降低了。

據(jù)了解，在房地產(chǎn)開發(fā)成本中，土地出讓金占到了整個成本的30%到40%，是開發(fā)成本中最大的一塊，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅負的降低是顯而易見的。

此外，河南建業(yè)住宅集團南陽置業(yè)有限公司財務負責人杜鵬偉表示，營改增之后，房地產(chǎn)公司的招標采購模式及成本核算方法也會發(fā)生改變，公司的成本管控也面臨不少挑戰(zhàn)。這會倒逼行業(yè)進一步優(yōu)勝劣汰。

“那些從正規(guī)渠道獲取土地，取得合規(guī)土地票據(jù)的，上下游供應商正規(guī)健全，內部管理完善的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實際稅負相對營業(yè)稅確有降低，生存空間就會加大，而一些規(guī)模小、議價能力弱、生產(chǎn)經(jīng)營不正規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)將面臨嚴峻考驗。”河南省南陽市國稅局稅務人員告訴記者。(記者 崔文苑)