庫存下滑一線城市樓市供小于求 易加快房價上漲壓力

近日，易居房地產研究院發布2015樓市庫存分析報告。截至2015年12月底，易居監測的35個城市新建商品住宅庫存總量為26090萬平方米，環比減少1.0%，同比減少4.4%。2015年第四季度，庫存規模呈現逐月下滑的態勢。易居方面分析指出，由于一二線城市去化能力相對較強，后續需要補庫存，否則庫存不足容易加快房價上漲壓力。

2015年12月份，35個城市新建商品住宅月度新增供應量為2335萬平方米，環比增長15.1%，同比減少0.7%。當月，35個城市月度新增供應量小于新增成交量(其中12月份新增成交量為2606萬平方米，環比增長15.3%，同比增長10.4%)，促使12月份的庫存出現了下滑。

受監測的35個城市中，有13個城市庫存出現了同比增長現象。其中茂名、太原和濟寧3個城市的庫存上升幅度較大，同比增幅分別達到56.3%、45.3%和37.9%。同時，35個城市中，有22個城市的庫存出現了同比下滑態勢，其中蘇州同比跌幅最大，為39.6%，較11月份33.4%的跌幅繼續擴大。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進分析認為，從年度庫存數據來看，2010年至2015年這6年期間，前5年均呈現供大于求的態勢，而2015年首次出現供小于求的態勢。這和35個城市購房政策較寬松的因素有關，同時也與2014年購地面積和新開工面積皆下跌有關。

具體從各線城市來看，截至2015年12月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3396、18444和4250萬平方米，環比增幅分別為-4.6%、-0.5%和-0.2%，同比增幅分別為-12.9%、-3.2%和-2.5%。

值得注意的是，一線城市在2015年第四季度庫存規模出現環比和同比雙下滑的態勢。嚴躍進分析認為，“對于一線城市來說，后續補庫存的迫切程度將加大，否則庫存不足容易加快房價上漲的節奏。”此外，二線城市2015年底的庫存規模同樣出現環比下跌態勢。

嚴躍進說，一線城市庫存規模在2014年出現比較明顯的上升態勢，2015年則呈現庫存下滑和不足的風險。“這說明一線城市受政策的影響比較大，庫存走勢的波動最大。”他進一步分析認為，總體上看，一線城市去庫存速度要快于二線城市，二線則快于三線。“一線城市2015年12月份市場總體活躍，已經連續12個月存銷比數值低于12，這也是近期一線城市房價出現比較明顯上漲的原因所在。”

易居方面分析指出，2015年第四季度，35城去庫存周期總體處于低位水平。尤其對于一些重點城市而言，去庫存周期遠遠低于12個月的水平，后續房價看漲預期會繼續強化。“2015年為去庫存元年，2016年將繼續堅持去庫存的方向，但針對供小于求的一二線城市，甚至需要主動補庫存。”