新華網北京12月11日電(記者 萬方)進入11月以來，北京氣溫驟降，但“地王亢奮期”的熱度仍在延續。

截至11月25日，北京土地出讓金累計高達1920.77億元，打破2014年全年1916.9億元的紀錄。“無地不王”的情形同樣發生在上海、廣州、重慶、南京等一二線城市。

就在各地地王頻頻誕生之時，樓市去庫存的形勢和要求卻也越來越緊迫。社科院近日發布的相關報告顯示，目前現房方面，去化超過18個月以上的過剩1億平方米，期房方面，去化超過2年的過剩面積達19.96億平方米。

一邊是大房企集中迸發的拿地熱情，一邊是始終未能揮散的高庫存陰影，看似身處暖冬的樓市仍然面臨著嚴寒的考驗……

一二線城市：地王與房價齊飛

下半年的房地產市場繞不開的關鍵詞必屬“地王”。在三四線城市庫存持續承壓的同時，一線城市陸續天價成交的地塊愈發引人關注。

據媒體報道，在北京，11月單月的土地成交創歷史記錄，成交土地19宗，成交額高達561.1189億元;在上海，11月25日，楊浦拍出72.99億單價地王，樓面價達到4.9萬元/平方米，次日北外灘又出“地王”……

梳理今年以來各地制造的地王，不難發現國字號頻繁現身。據中原地產統計，全國前11月成交的住宅土地總價地塊前50名分布主要在一二線城市，但從拿地企業分布看，其中有29宗地塊由國企或者國企參與獲得。

無論從拿地金額還是從拿地熱情看，土地市場的競爭參與者大部分以國企央企為主，由于體量和實力的“先天性不足”，民營企業在此番“地王爭奪戰”中的參與程度明顯減弱。

在中原地產首席分析師張大偉看來，目前的土地市場已進入“土地寡頭時代”，市場交易變成“豪門的游戲”。不僅中小房企進一線城市難度越來越大，實力不足的企業甚至有可能失去生存空間，最終被擠出主流市場。隨著門檻提高，資金實力強大、本地資源豐富的“國字號”房企開始崛起，并成為土地市場的主力軍。

伴隨著高地價而生的，是市場對于一二線城市房價進一步“抬頭”的預期。以10月20日北京拍出的豐臺區花鄉樊家村宅地為例，部分樓面價格高達到7.5萬/平方米天價，經業內人士估算未來售價或達15萬/平方米。有專家預測，未來核心城市的“豪宅化”難以避免，房企運營的難度也將越來越大。

事實上，一二線城市房價的回歸已然是進行時。中國指數研究院發布的11月百城價格指數顯示，住宅價格同比上漲的城市個數為34個。其中，深圳暴漲34.75%，北京、上海二手房均價同比分別上漲7.31%、16.56%。

三四線城市：去庫存要求再升級

就在部分一二線城市拿地進入狂熱期，住宅成交量、成交價捷報頻傳的同時，三四線城市的高庫存困局卻遲遲得不到破解。

官方數據顯示，截至10月末，我國商品房待售面積6.86億平方米，除此還有超過70億平方米的在建面積。社科院3日發布的《中國住房報告(2015-2016)》更是直指，商品住房過剩總庫存高達21億平方米，僅現房庫存去化就需23至24個月。

冰凍三尺非一日之寒。房地產行業在經歷十年高速發展期的同時，積聚了資源錯配、供需不匹、投資過熱等諸多問題。在住房需求井噴，經濟高速發展的過去上述弊病并不明顯，但隨著行業內外部環境愈發艱難，長期形成的積弊逐漸浮出水面，有專家判斷住房市場的“存量時代”已經到來。

意識到房地產市場的階段性過剩，中央屢次將去化擺在了調控的顯要位置。

11月10日，中央財經領導小組第十一次會議上，習近平總書記首次表態要化解房地產庫存，促進房地產業持續發展。就在第二天的國務院常務會議上，李克強總理再次表態，要“以加快戶籍制度改革帶動住房等消費”。

中央基調已定，地方政策疾行。

11月19日，山西省專門發布通知，取消商品房購房限制，包括取消購買商品住房套數、戶籍、年齡等限制;12月4日，河南省濮陽市宣布對農民進城購房予以補貼，并降低首付款比例、貸款利率最低標準;12月9日，杭州市富陽區下發通知，對購買新建商品住房的購房者給予購房款1%的補助……多地樓市政策“松綁”，以補貼促進住房市場消費的政策潮此起彼伏。

業內人士普遍認為，隨著中央經濟工作會議、中央城市工作會議臨近，全國性、地方性的樓市刺激政策料將陸續出臺。

民生證券研究所執行院長管清友表示，房地產信貸和利率政策有望進一步松動，尤其是住房公積金的作用有望得到強化，“國家住房銀行”或提上時間表。

分化加劇怎么破：供需雙端發力

一半是海水一半是火焰，樓市分化加劇的局面似已形成。

社科院報告指出，當前我國住房市場發展嚴重失衡，結構性過剩與結構性短缺并存。一線城市住房供求矛盾突出，房價畸高;三四線城市及部分二線城市住房市場呈現階段性過剩，庫存高企。

由于配套資源集中、需求基數穩定等自帶優勢，有數據顯示部分一二線城市去庫存周期已經回歸到12個月左右的水平。業內人士認為，對于北上廣深的局部區域來說，去庫存壓力非但不大，甚至出現各大房企爭相“增補庫存”的局面。

反觀三四線城市，前期積累壓力過大、需求持續不振已形成庫存高企的“死扣”。有業內人士此前向媒體表示，從2014年開始，大連、沈陽、長春等地都出現了樓市成交萎縮、房價大幅下滑的態勢，上述區域經濟的下滑對改善型住宅需求的購房者影響明顯，導致購房者對未來樓市的上升預期信心不足。

隨著樓市區域分化加劇，對應的解決之道亦不可“一刀切”，供需雙端發力分而治之是目前業內的普遍觀點。

“對于熱點城市和三四線城市的調控政策應當有所區別，一線城市應更多的從供給側做文章，三四線線城市則應聚焦于需求方”，住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌向新華網記者表示。

一線城市及部分二線城市房地產市場呈現回暖趨勢，供不應求成為樓市的主要矛盾，在此類城市政策和企業需雙管齊下：政策層面看，可適當提升土地的供應量和供應節奏，使供需雙方達到平衡;企業層面看，需積極實施供給側改革，在產品質量和服務的升級上主動求變，從而刺激更多的改善性需求進入市場。

對于庫存高企的三四線城市，顧云昌表示，應繼續實施購房補貼、降低首付等金融財政方面的刺激手段，“刺激購房需求、提升市場信心是消化庫存的有效之舉”。

中原地產首席分析師張大偉則表示，三四線城市要做加法，即增加市場和人口的容量，而這就要提高三四線城市的就業機會和公共產品的供給。“房地產不是孤立的，房地產的發展和城鎮化的戰略、產業的轉移、財稅體制的改革等聯系在一起。”