發(fā)了年終獎(jiǎng)，該提前還貸嗎？

 發(fā)了年終獎(jiǎng)，該提前還貸嗎？  理財(cái)師：還款5年以上的“老房奴”提前還款不太劃算

春節(jié)臨近，許多人都在期待即將到手的年終獎(jiǎng)。向往“無債一身輕”的生活，不少“房奴”打算把年終獎(jiǎng)和一年的積蓄拿出來，提前還貸。提前還貸是否適宜？在降息通道下，房貸怎么還更為劃算？記者對(duì)銀行和理財(cái)師進(jìn)行了采訪——

按揭：

2015年起貸款利率下調(diào)

還款金額有變化

元旦假期剛過，市民劉先生就收到銀行的按揭房還款提醒短信，短信上說由于2015年1月1日起執(zhí)行新利率，還款數(shù)額有變，提醒還房貸時(shí)注意避免貸款逾期。

按揭還款數(shù)額有變，這源自去年11月22日起的央行降息。工商銀行泉州分行相關(guān)人員告訴記者，去年11月22日，央行調(diào)整了存貸款基準(zhǔn)利率。其中，跟購(gòu)房者關(guān)系最密切的五年期貸款基準(zhǔn)利率下調(diào)0.4個(gè)百分點(diǎn)，由原來的6.55%下調(diào)至6.15%。

據(jù)了解，根據(jù)銀行與購(gòu)房者約定的合同，如采用“固定日調(diào)整”，銀行將從2015年1月1日起，對(duì)房貸利率進(jìn)行調(diào)整，這意味著大部分人的個(gè)人貸款本月起將啟用最新的基準(zhǔn)利率。

該工作人員舉例分析，以房貸金額50萬元、貸款期限20年計(jì)算，在基準(zhǔn)利率的情況下，降息前每月還款為3742.6元，降息后為3625.56元，每月可少還利息117.04元，全年可少還利息1400余元，20年利息總額累計(jì)可少還息約2.8萬元。

還貸：

相比等額本息

等額本金提前還貸更劃算

“年終獎(jiǎng)發(fā)下來，我打算馬上就去申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸。”黃先生在一家食品企業(yè)當(dāng)高管，公司過去一年運(yùn)行良好，按計(jì)劃，可以拿到8萬元年終獎(jiǎng)，如果加上夫妻倆一年的積蓄，將有15萬元左右的閑錢。

原本，黃先生于2009年在市區(qū)寶洲街附近購(gòu)買了個(gè)人首套房，當(dāng)時(shí)還款能力一般，就采取等額本息還款方式。黃先生當(dāng)時(shí)貸款55萬元，貸款期限15年。多年來，他堅(jiān)持“提前還貸”，每年都把一定的積蓄拿去還房貸，減少每個(gè)月的還款數(shù)額，如今只差12萬元就可以全部還清。這回打算一次性還清。

為減少負(fù)債，像黃先生這樣選擇提前還貸的不在少數(shù)。業(yè)內(nèi)人士分析，當(dāng)前房貸主要有等額本金和等額本息兩種還款方式，而多數(shù)購(gòu)房者選擇了等額本息還款法。“如果購(gòu)房者買房之初就計(jì)劃在購(gòu)房后短期內(nèi)提前還貸，那么最好選擇等額本金方式，因?yàn)檫@種還款方式相對(duì)等額本息可以節(jié)省利息支出，雖然前期還款壓力可能較大，但‘先苦后甜’，隨著時(shí)間推移，還款額逐漸減少，一年之后就會(huì)感覺供房沒那么吃力了。”

提醒：

看清貸款合同

提前還貸可能得交違約金

“計(jì)劃提前還貸的購(gòu)房者，首先要看貸款合同。”市區(qū)田安路一家銀行個(gè)人金融業(yè)務(wù)部朱經(jīng)理告訴記者，年終歲首，的確會(huì)有一些人申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸，但是“首先要看貸款合同中有關(guān)提前還貸的條例。看合同時(shí)要注意提前還貸是否須交一定的違約金。”

朱經(jīng)理表示，在決定提前還貸時(shí)，除了要提前向銀行申請(qǐng)外，可能還要交納一定的違約金。不同的銀行、不同的貸款類型，對(duì)提前還貸的規(guī)定和尺度把握各有不同，比如有的銀行規(guī)定1年內(nèi)不得提前還貸，通常而言，無抵押貸款違約金是剩余還款金3%-5%的比例。“還款人一定要仔細(xì)看貸款合同中關(guān)于提前還款的具體約定。”

“最好是向貸款銀行電話咨詢辦理提前還貸部門的地點(diǎn)、電話及辦理提前還貸所需要的條件。”朱經(jīng)理稱，購(gòu)房者可以打電話或親自到相關(guān)部門提出提前還款申請(qǐng)，然后攜相關(guān)證件親自前往借款銀行，填寫《提前還款申請(qǐng)表》。“在辦理提前還房貸過程中，購(gòu)房者尤其要注意帶好身份證和貸款卡。辦理提前還貸一般都要由本人親自辦理，這一點(diǎn)要特別注意。”他提醒，當(dāng)申請(qǐng)?zhí)崆斑€貸時(shí)，銀行會(huì)根據(jù)供房者的還貸記錄、信用度、收入水平等來確定剩余購(gòu)房貸款的利率。為此，購(gòu)房家庭最好做到按時(shí)還貸，不要產(chǎn)生逾期記錄影響信用度，爭(zhēng)取獲得銀行最大利率優(yōu)惠，減輕后續(xù)還貸壓力。

理財(cái)師建議：

籌劃提前還貸

最好留足家庭緊急備用金

當(dāng)然，提前還貸并不適合每一個(gè)人。陳先生在市區(qū)泉秀街某小區(qū)按揭一套120多平方米的商品房，按揭款截至2014年年初還有23萬元。“當(dāng)時(shí)領(lǐng)完年終獎(jiǎng)，加上積蓄，又向朋友借了幾萬元，一次性提前結(jié)清了。”陳先生告訴記者，本以為好日子要開始了，沒有想到父親得了一場(chǎng)病，到醫(yī)院花了幾萬元，“當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)非常緊張，可以借錢的地方已經(jīng)借來還按揭款了。現(xiàn)在想想，家里還真的需要準(zhǔn)備一些閑錢，以防萬一。”

理財(cái)師林先生提醒，很多供房族上有老下有小，在背負(fù)還貸壓力的同時(shí)，還有養(yǎng)育子女、贍養(yǎng)父母等方面的支出，這種情況下，供房者就要考慮是否有足夠的流動(dòng)資金用于提前還款，至少要留出3-6個(gè)月的緊急備用金。“另外，短期內(nèi)有投資計(jì)劃的人士，也不適合提前還貸。”

“從成本上講，‘老房奴’提前還款不劃算。”林先生分析，供房時(shí)間不長(zhǎng)的時(shí)候提前還貸比較合算，如果還貸時(shí)間長(zhǎng)達(dá)5年以上甚至一半時(shí)，房奴們已支付了大量貸款利息，此時(shí)再提前還貸很多是在償還本金了，沒有太大意義。

“當(dāng)前理財(cái)產(chǎn)品很多，投資理財(cái)收益率能跑贏房貸利率的也不必急著提前還款。”林先生表示，房貸利率在各項(xiàng)貸款利率中最為優(yōu)惠，目前仍有部分市民是多年前貸款買的房，很可能會(huì)享受8折乃至7折利率的優(yōu)惠，長(zhǎng)達(dá)10年、20年的還款期，現(xiàn)在基本上都沒有還完，現(xiàn)在的實(shí)際利率一般是在5%左右，“只要投資收益率超過房貸利率，并且投資能夠持續(xù)穩(wěn)定，就沒必要提前還款。”

（記者 林艷騰）